В мэрии Тольятти рассказали, насколько реально подорожает квадратный метр жилья

В городской администрации состоялось совещание, на котором обсудили повышение коэффициентов арендной платы для застройщиков.

Открывая заседание, на котором также присутствовала руководитель департамента государственной политики в области строительства Самарской области Елена Атанова, депутаты Тольяттинской думы и представители компании "Лада-Дом", мэр Тольятти Сергей Андреев напомнил, что ситуация с земельными участками, предоставленными под строительство, в городе отличается от общеобластной.

- Правительство Самарской области пошло нам навстречу, дало нам определенные полномочия, есть поручение губернатора и постановление правительства 308 - "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области". Мы можем обменяться еще раз мнениями по этому поводу.

Затем с докладом-презентацией выступила заместитель мэра по строительству Евгения Бычкова, которая отметила, что подход, отраженный в 308 постановлении, актуален и применим к городу Тольятти. Она также напомнила, что союз инженеров-сметчиков при минстрое РФ приводит рекомендательную цифру затрат и расходов, которые должны ложиться на себестоимость строительства, - 12%. Речь идет о затратах на землю, будь она в аренде или в собственности. Но главное, о чем шла речь, это – удорожание квадратного метра, о котором говорят некоторые застройщики и беспокоятся некоторые депутаты. По их словам, повышение коэффициентов ляжет на строителей неподъемным грузом, который они вынуждены будут переложить на покупателей жилья. Заместитель мэра Тольятти с цифрами в руках показала, насколько реально станет дороже квадратный метр при введении коэффициентов.

В первую очередь она указала на то, что расчет удорожания квадратного метра жилья должен производиться исходя из площади земельного участка под конкретным домом, а не исходя из площади всей земли, которую арендует застройщик. Иными словами, на квадратный метр в квартире конкретного дома может лечь «арендная нагрузка» только за землю под этим домом, а на за десятки других арендованных строителем гектаров. При повышении коэффициентов сумма, уплачиваемая за аренду, безусловно, вырастет. Но вот насколько — это другой вопрос.

- Для того чтобы не говорить абстрактно, мы проанализировали ситуацию с конкретными земельными участками, - сказала заместитель мэра. - К примеру, участок, договор аренды на который существует с 2010 года. Идет 7 год строительства, площадь участка 9 тыс. кв. м., возводится более 11 тыс. кв. м. жилья. Кадастровая стоимость высокая, она не уменьшена. В настоящий момент стоимость арендной платы за участок по 972 решению Тольяттинской думы составляет 234 тысячи рублей. То есть на 1 кв. м. жилого помещения приходятся затраты на аренду земли в размере 20 р. 80 коп. Это шесть сотых процента.

Евгения Бычкова пояснила, что за базу расчета этой величины была взята стоимость одного квадратного метра жилья, утвержденного для социальных выплат. Эта цифра по Самарской области составляет 34 тысячи 283 рубля. Чиновники использовали эту цифру как базу, понимая, что она условная и что реальное предложение на рынке выше.

- Если к приведенному земельному участку применить 308 постановление правительства, то годовой размер арендной оплаты за пятый и последующие годы составит 1 миллион 825 тысяч рублей, - продолжила заместитель мэра. - Соответственно, в одном квадратном метре жилья будет 161 рубль, а это уже 0, 47 процента. Гипотетически, если бы этот участок был освоен в первые годы строительства, эти затраты составили бы порядка 70 рублей или 0, 2 процента. Но тут достаточно высокая кадастровая стоимость земельного участка. 

Также Евгения Бычкова привела примеры с участием участков компании "Лада Дом", представители которой тоже были на заседании:

- Рассмотрим конкретные примеры на участках компании "Лада Дом". Один земельный участок в аренде с 2005 года. Дом введен в эксплуатацию в 2016 году. Площадь земельного участка 7600 кв. м., площадь квартир - 9600 кв. м., кадастровая стоимость порядка 7 миллионов рублей. Соответственно, годовой размер арендной платы согласно 972 решению думы 34 тысячи 68 рублей. Размер арендной платы на один квадратный метр жилого помещения 3 рубля 57 копеек, что составляет одну сотую процента.

Заместитель мэра Тольятти отметила, что эту цифру в рамках арифметической погрешности называют и эксперты-строители из числа строящих дома на собственных земельных участках. При больших объемах рассчитать ее практически невозможно, ее величина приближается к 0, 001.

- По 308 постановлению правительства занятый участок за пятый и последующие годы составил 268 тысяч рублей, соответственно в 1. кв. м. жилой площади это бы получилось 27 рублей 89 копеек, что составило бы 0,08 процента. Если бы участок был освоен в первые три года строительства, затраты на квадратный метр площади составили бы около 12 рублей, то есть 0, 03 процента кадастровой стоимости земли.

Аналогичный пример по компании Лада Дом земельный участок площадью 8 .700 кв. м., 17 тысяч квартир. Здесь арендная плата в тот момент, когда дом строился, составляла 44 тысячи рублей, соответственно аренда за кв. м. - 2 рубля 60 коп., это тоже одна сотая процента. При 308 постановлении это было бы 20 рублей на 1 кв. м., шесть сотых процента. Первые три года строительства размер арендной платы составлял бы 8 рублей 67 копеек или три сотых процента.

Несмотря на столь упрямую вещь, как цифры, Вячеслав Бартоломеев из компании "Лада-Дом" продолжил настаивать на том, что необходимо сохранить коэффициенты оплаты аренды по 972 постановлению Думы, так как всем сейчас тяжело, а компания испытывает трудности со средствами. Его поддержали некоторые депутаты Городской думы, выступление которых больше походило на откровенное лоббирование интересов местных компаний.

Сергей Андреев нашел компромисс и в этом случае, предложив застройщикам бартер: "Нет денег платить за аренду - мы готовы, допустим, на 30 миллионов купить квартиры", - предложил мэр.

Михаил Куличков, фото автора